中青旅曾凭仗乌镇、古北水镇景区项目，在景区投资方面享有盛名。但濮院景区项目却让中青旅遭遇景区投资的“滑铁卢”。中青旅从2013年开端筹备濮院景区项目，2016年正式开端建立，开业时间从2018年不断推延到2023年，历时十年的濮院景区，刚开业半年，就遭中青旅出让，真相是什么？是濮院景区项目不赚钱么，还是出于降低房产去化风险的考量呢？另外，值得关注的是，在原股东能否放弃优先受让权方面“有人不放弃”，谁会是接盘侠呢？
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濮院景区不赚钱么？
2013年11月，中青旅控股子公司乌镇旅游与桐乡市濮院金翔云旅游投资有限公司（以下简称“濮院金翔”）共同出资设立濮院公司，努力于桐乡市濮院镇有机更新项目中心景区开发。依据项目初期规划，濮院景区用空中积1050亩，建筑规划面积42万平方米，建立期3年，投资总额46.01亿元。
自2016年起，濮院景区启动建立，基于濮院镇镇区更新改造的整体布置，景区历经屡次调整，用空中积增加至1287亩，建筑规划面积增加至71万平方米，投资总额增加至71.39亿元，项目开业时间从2018年12月推迟至2023年3月。
图：濮院公司股权构造
鉴于濮院景区属于濮院镇镇区更新改造项目的整体规划，景区用空中积、建筑规划、建立期、投资金额等较初期均发作较大变化，经综合思索濮院景区作为重资产项目的投资报答期、对乌镇旅游的影响及中青旅对重资产景区投资的整体思索等方面要素，乌镇旅游拟经过上海结合产权买卖所挂牌转让其持有的濮院公司37.24%股权，挂牌价钱不低于评价值2.543亿元。
图：濮院公司2022-2023年7月主要财务数据
相比拟而言，中青旅旗下的古北水镇自2014年开端运营，在未做大范围推行的前提下景区开业第一年即完成净利润1.16亿元，运营状况超出预期。2014-2019年，古北水镇每年均完成盈利，其中最高年度净利润达3.08亿元。固然2020-2022年古北水镇整体上遭到外部影响环境的不利影响，但景区抓住疫情平稳期积极推进运营回暖，在2021年仍完成净利润5465万元。2023年上半年，古北水镇累计游客量67.84万人次，同比增长88.76%; 完成停业收入3.51亿元，同比增长 44.81%，亏损也大幅减少，运营业绩亦逐渐向好。
反观濮院公司，截止2023年7月底，完成停业收入11.85亿元，净利润1.82亿元。照此来看，假如单纯是景区收入恐怕比古北水镇都要好，但事实是，濮院的收入远不是景区收入那么单一。
去房地产化？
从濮院公司财务数据来看，其资产负债体量并不算小。截至2022年末，濮院公司总资产109.09亿元，而负债也高达103.62亿元，净资产仅有5.46亿元，资产负债率到达95%。
实践上，濮院公司除开发濮院景区外，基于濮院镇镇区整体更新改造项目规划及均衡培育期景区运营风险，同时包含开发销售住宅类房产业务，截至2023年6月30日濮院公司房产存货37.89 亿元。也由此招致濮院景区与古北水镇“观光+度假+会展+文化”、乌镇景区“度假+文化+戏剧+会展”的定位不同，濮院景区的定位是“历史文化和时髦购物”小镇。
在当前国内房地产持续走弱的状况下，降低上市公司整体房产去化风险，曾经成为当前的首要任务。靠文旅项目拿地做房地产的好日子曾经一去不返了，如何快速消化掉文旅地产项目减值所带来的压力也是中青旅有效提升业绩的手腕。2022年中青旅计提各项资产和信誉减值准备合计钱1.23亿元，超越中青旅2022年度经审计净利润的10%。其中，资产减值损失的8708.59万元是针对房地产项目。
而中青旅对濮院景区开业以来的游客接待状况不断是三缄其口，投资者屡次在上证e互动平台上发问，董秘不断不曾正面予以回答。
谁会是接盘侠？
从中青旅在上海结合产权买卖所披露的状况来看，原股东中有人并未放弃优先受让权，也就是说濮院金翔和桐乡市濮景旅游开发有限公司（以下简称“濮景开发”）其中一家或者两家均有可能会成为接盘侠。
但濮院金翔的实控人是桐乡市财政局，而此次主导转让的乌镇旅游的股权构造中桐乡市财政局尚持有34%的股份，桐乡市财政局会一边出卖濮院公司资产一边还购置濮院公司资产么？而濮景开发则由陈向宏的顶度集团控股。陈向宏早已成为造梦古镇的灵魂人物，无需多言。原股东没有放弃优先让授权的会是陈向宏么？
陈向宏在此前的采访中曾说，我不断劝诫本人少碰两个东西，房地产和投资，不是不好，是我做不来这些，我还是擅长现场做项目。一方面是历经九年的维护开发，由陈向宏亲身操刀的打造的濮院景区，另一方面是濮院公司留下的大额房地产业务，依照陈向宏此前的说法，他还会思索接盘么？从第三方平台得知，陈向宏已于7月底辞去乌镇旅游总经理职务，不管是乌镇还是濮院，对陈向宏而言从感情方面均有不可替代的特殊意义。感情是无法替代的，但却能够融入到对项目的设计与运营中，乌镇或者就去最好的例证，陈向宏不曾持有一股。而乌镇的开发也是由陈向宏主导引入中青旅，股改乌镇旅游，在此根底上由中青旅资本运作加之陈向宏及团队的产业运作，乌镇旅游才得以获得今日的成果。
另外，与乌镇、古北水镇不同，濮院的产业性质鲜明。早在明清年间，濮院就曾经成为蚕桑丝织区域商品经济中心，往常曾经构成价值超150亿元的“濮院毛衫”区域公共品牌，是国内产业范围最大、集聚度最高的毛针织服装消费基地和集散中心。濮院正试图将原先单一羊毛衫针织产业与“古镇游+时髦购+人文美”完成深度交融，这对当地羊毛衫针织产业无疑是利好行为，当地羊毛衫协会或者濮院镇政府能否会成为接盘侠呢？
除此之外，乌镇旅游还为濮院公司承当了两笔具有连带义务的担保，分别是10.78亿和8.82亿元。公告显现，乌镇旅游已将“意向受让方需同意承接乌镇旅游股份有限公司为桐乡市濮院旅游有限公司提供的全部担保义务及义务并完成相关程序”作为股权转让前提条件之一。而濮院金翔的大股东金凤凰效劳也为濮院公司承当了两笔分别为11.22亿元和9.18亿元的连带义务担保。
综上所述，谁会接手中青旅出让的濮院公司股权呢？是桐乡市政府还是陈向宏的顶度集团，以至还是当地羊毛衫协会或者濮院镇政府呢，再或者是其他机构投资者呢？